租客：“房東，我的租金要抵扣個稅?！?br style="margin: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"/>

進入2019年，新個稅法實施，個人有子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人六大類支出的，都可以獲得相應(yīng)的個稅專項附加扣除。這本是一件給居民減負的好事，卻引發(fā)了房東、租客和中介的博弈，也引發(fā)了推漲房租的擔(dān)憂！

1

租客反映

房租抵扣個稅遭拒 

對于在外打拼，尤其是在北上廣深等地工作租房的年輕人來說，房租專項附加扣除是適用最廣泛又最實用的一項。根據(jù)規(guī)定，納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生的租金支出，最高可扣除1500元/月。

這幾天，大家都在個人所得稅手機App上填報申請材料，不少人在申報過程中卻陷入糾結(jié)，要不要放棄“房租專項扣除”的福利呢？

原來，在個稅App里，租客在填寫個稅專項附加扣除信息時，需要填寫出租方（即房東）的信息。房東若為自然人，系統(tǒng)要求填寫房東的姓名和身份號碼。

不過，一些租客在申報時卻出現(xiàn)了房東不愿意配合的情況。一些房東認為，信息提交后，其個人可能將繳納房屋出租收入的相關(guān)稅負。

租賃關(guān)系提交個稅系統(tǒng)后，房東們真的會承擔(dān)更多稅負嗎？

2

此前個人房東納稅

并不普遍

國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員表示，如果想要享受房租個稅抵扣，需要填報申請材料，必須提供房東的詳細信息。如果房東已經(jīng)足額納稅了，就不存在增加稅負的問題，比如說房東是一個規(guī)范的公寓出租公司。

那么，沒有足額納稅的房東，會受到影響嗎？

以個人所得稅來看，根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令（第707號）公布修訂后的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》，明確規(guī)定個人出租不動產(chǎn)取得的所得，在個人所得稅法律規(guī)定的個人所得的范圍。

個人所得稅稅率有幾種綜合所得（含工薪收入）和經(jīng)營所得適用超額累進稅率表，而財產(chǎn)租賃所得則適用比例稅率，固定稅率為20%。自2001年1月1日起，對個人出租房屋取得的所得，暫減按10%的稅率征收個人所得稅。在實際征管中則存在著更低的核定征收率。

那么，有多少房東過去繳納了這部分稅呢？

在實際的租賃關(guān)系中，由于租客多是不需要開發(fā)票的個人，房東的房租收入往往被模糊掉，未能按照稅法的規(guī)定來納稅。市民李先生表示：“還沒見過哪個房東租房去申報納稅?！?br style="margin: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"/>

國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員認為，個人出租的，以現(xiàn)金來交易，為了減少稅負，有相當(dāng)大比例的房東就這塊收入未向稅務(wù)局申報納稅，這確實是一個社會現(xiàn)象，但并不意味著不需要納稅。

3

房東納稅不是各項加總

實際稅負更輕

房東到底要交多少稅呢？主要有以下幾種：

• 一是房屋出租要交流轉(zhuǎn)稅，就是增值稅，以前是營業(yè)稅。

• 二是房產(chǎn)稅，在租金方面是由房東承擔(dān)的，但現(xiàn)實中不少房東也轉(zhuǎn)嫁給租客負擔(dān)。

• 三是所得稅，按房東類型區(qū)別為企業(yè)所得稅、個人所得稅。

根據(jù)國稅總局2016第16號公告，房屋租賃的增值稅稅率規(guī)定為：個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，即租金/（1+5%）*1.5%。

據(jù)媒體報道，目前個人出租房產(chǎn)的名義稅率是：增值稅1.5%，個人所得稅10%，房產(chǎn)稅4%，加起來達到15.5%，這是個相當(dāng)高的名義稅率。

但因為還存在扣除成本，實際上一般實行的是“稅費綜合征收率”，大約5.6%（比如2016年起廣州的規(guī)定是：個人出租住宅房屋月租金月收入從2000元到30000元的，稅費綜合征收率為6％）。

國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員表示，對于房東應(yīng)交稅金額，將各項加總的算法并不準確，在實踐中往往被核定或簡易征收辦法替代。

國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員表示，“由于很多現(xiàn)金交易、出租給個人的情況會被隱瞞納稅，為了鼓勵房東申報納稅，在各地都有不同的核定征收的辦法，對租金收入的核定，按照一個比例征收，以降低稅負。各地的核定征收率是有所不同的?！?nbsp;這意味著，綜合征收率，給出了更簡便的征收方式和更輕的實際稅負。

對于 “租客申報扣稅、房東增加稅負”這個問題，專家是如何理解的？“這種設(shè)置看似會增加上游的稅收負擔(dān)，實際上是完善國家的稅收征管系統(tǒng)。當(dāng)上游納稅人開具發(fā)票，完成他/她的納稅義務(wù)之后，下游的人才能夠?qū)崿F(xiàn)他/她的稅額抵扣。”國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員表示。

在國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員看來，這個問題類似于營改增后銷項稅額與進項稅額之間的關(guān)系——看似下游企業(yè)的依法抵扣將增加上游企業(yè)實際稅負，但能夠形成一個勾稽、監(jiān)督與控制的關(guān)系。

根據(jù)租房城市不同，住房租金扣除標準分為1500元、1100元、800元三檔。如果是直轄市、省會(首府)城市、計劃單列市以及國務(wù)院確定的其他城市，每月扣除1500元。

除以上城市外，市轄區(qū)戶籍人口超過100萬人的城市，則每月扣除1100元；市轄區(qū)戶籍人口不超過100萬人(含)的城市，則每月扣除800元。

舉個例子，在北京租房，租金3000元，扣除三險一金后月薪1萬元，在個稅起征點為5000元情況下，沒有專項附加扣除，每月需繳納個稅(10000-5000)×10%-速算扣除數(shù)210元=290元。

在享受到1500元的住房租金扣除后，每月繳納個稅降至(10000-5000-1500)×10%-速算扣除數(shù)210元=140元，也就是每個月增加150元到手收入。

根據(jù)按月?lián)Q算后的綜合所得稅率表▼

如果你是北上廣深租房，也就是享受1500元扣除，那么最低每月可省下個稅45元，最高可省下675元。也就是工資越高，租房抵扣減少的個稅越多。

5

如何能讓租客真正享受到

租金抵扣的優(yōu)惠？

專家指出，首先，按照目前個稅法的規(guī)定，房東收取的房租收入要按照財產(chǎn)租賃所得繳納個稅，這個和房客是否需要抵扣沒有直接關(guān)系，其次，房東也有義務(wù)協(xié)助房客完成房租個稅的抵扣，以擔(dān)心被稅務(wù)局追繳稅費的理由來阻撓房客抵扣既不合理也不合法。

中國國際稅收研究會學(xué)術(shù)委員、理事表示，在申報租金扣除時，新規(guī)只是要求留存房租合同等備查，并沒有要求提供完稅發(fā)票和付款記錄，本身政策已經(jīng)考慮很周到，釋放了最大的制度善意，就是為了方便租客能順利享受到租金扣除，但很多房東借機威脅漲房租，對于這種行為可以根據(jù)租賃合同條款的約定來主張自己的權(quán)利，也可以直接向稅務(wù)部門舉報。

2、總局最新回復(fù)：目前沒有加強租金征稅的通知

今天，根據(jù)中國新聞網(wǎng)的報道，住房租金可以抵扣個稅了，但房東卻擔(dān)憂稅務(wù)部門會根據(jù)信息找其征稅。對此，通過咨詢國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺，客服表示目前沒有接到根據(jù)專項附加扣除信息追征房租相關(guān)稅費的通知。

6

附：住房租金專項扣除答疑！15個！

1.住房租金專項附加扣除的扣除范圍是怎么規(guī)定的？

答：納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生的住房租金支出，可以按照規(guī)定進行扣除。

2. 住房租金專項附加扣除中的主要工作城市是如何定義的？

答：主要工作城市是指納稅人任職受雇的直轄市、計劃單列市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）全部行政區(qū)域范圍。

3.住房租金專項附加扣除的扣除標準是怎么規(guī)定的？

答：住房租金專項附加扣除按照以下標準定額扣除：

（一）直轄市、省會城市、計劃單列市以及國務(wù)院確定的其他城市，扣除標準為每月1500元；

（二）除第一項所列城市以外，市轄區(qū)戶籍人口超過100萬的城市，扣除標準為每月1100元；市轄區(qū)人口不超過100萬（含）的城市，扣除標準為每月800元。納稅人的配偶在納稅人的主要工作城市有自有住房的，視同納稅人在主要工作城市有自有住房。

市轄區(qū)戶籍人口，以國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)為準。

4.住房租金專項附加扣除的扣除主體是誰？

答：根據(jù)《辦法》規(guī)定，住房租金支出由簽訂租賃住房合同的承租人扣除。夫妻雙方主要工作城市相同的，只能由一方（即承租人）扣除住房租金支出。夫妻雙方主要工作城市不相同的，且各自在其主要工作城市都沒有住房的，可以分別扣除住房租金支出。夫妻雙方不得同時分別享受住房貸款利息扣除和住房租金扣除。

5.納稅人享受住房租金專項附加扣除應(yīng)該留存哪些資料？

答：納稅人應(yīng)當(dāng)留存住房租賃合同、協(xié)議等有關(guān)資料備查。

6.夫妻雙方無住房，兩人主要工作城市不同，各自租房，如何扣除？

答：夫妻雙方主要工作城市不同，且都無住房，可以分別扣除。

7.住房貸款利息和住房租金扣除可以同時享受嗎？

答：不可以。住房貸款利息和住房租金只能二選一。如果對于住房貸款利息進行了抵扣，就不能再對住房租金進行抵扣。反之亦然。

8.納稅人首次享受住房租金扣除的時間是什么時候？

答：納稅人首次享受住房租賃扣除的起始時間為租賃合同約定起租的當(dāng)月，截止日期是租約結(jié)束或者在主要工作城市已有住房。

9.填報住房租金支出需要符合什么條件？

答：一是本人及配偶在主要工作城市無自有住房；二是本人及配偶扣除年度未扣除住房貸款利息支出；三是本人及配偶主要工作城市相同的，該扣除年度配偶未享受過住房租金支出扣除。

10.主要工作城市如何填寫？

答：納稅人在扣繳義務(wù)人處辦理該項扣除的，填寫任職受雇單位所在的城市。

11.一個月同時租住兩處住房或者年度中間換租住造成中間有重疊租賃月份的情況，如何填寫？

答：一個月同時租住兩處住房的，只能填寫一處；中間月份更換租賃住房的，不能填寫兩處租賃日期有交叉的租賃住房信息。

如果此前已經(jīng)填報過住房租賃信息的，只能填寫新增租賃信息，且必須晚于上次已填報的住房租賃期止所屬月份。確需修改已填報信息的，需聯(lián)系扣繳義務(wù)人在扣繳客戶端修改。

12.員工無房產(chǎn)，目前長包酒店房間居住，每月金額自負，這種情況是否可視為租房？

答：可以視為租賃住房，但請納稅人保留部分相關(guān)票據(jù)，用以證明相關(guān)事實。

13.員工宿舍可以扣除嗎？

答：如果個人不付費，不得扣除。如果本人付費，可以扣除。

14.某些行業(yè)員工流動性比較大，一年換幾個城市租賃住房，或者當(dāng)年度一直外派并在當(dāng)?shù)刈夥孔?，是否支持該項專項附加扣除?/span>

答：對于為外派員工解決住宿問題的，不應(yīng)扣除住房租金。對于外派員工自行解決租房問題的，對于一年內(nèi)多次變換工作地點的，個人應(yīng)及時向扣繳義務(wù)人或者稅務(wù)機關(guān)更新專項附加扣除相關(guān)信息，允許一年內(nèi)按照更換工作地點的情況分別進行扣除。

15.住房租金支出扣除“主要工作城市”的范圍，某市下屬縣有住房，到該市區(qū)工作的租房支出能否享受扣除？

答：“主要工作地”的填寫，納稅人可通過電子模板中的城市列表中下拉選擇。納稅人或其配偶在“主要工作地”有住房的，不可以再填報住房租金扣除。