租客：“房東，我的租金要抵扣個(gè)稅?！?br style="margin: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"/>

進(jìn)入2019年，新個(gè)稅法實(shí)施，個(gè)人有子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人六大類支出的，都可以獲得相應(yīng)的個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除。這本是一件給居民減負(fù)的好事，卻引發(fā)了房東、租客和中介的博弈，也引發(fā)了推漲房租的擔(dān)憂！

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租客反映

房租抵扣個(gè)稅遭拒 

對(duì)于在外打拼，尤其是在北上廣深等地工作租房的年輕人來說，房租專項(xiàng)附加扣除是適用最廣泛又最實(shí)用的一項(xiàng)。根據(jù)規(guī)定，納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生的租金支出，最高可扣除1500元/月。

這幾天，大家都在個(gè)人所得稅手機(jī)App上填報(bào)申請(qǐng)材料，不少人在申報(bào)過程中卻陷入糾結(jié)，要不要放棄“房租專項(xiàng)扣除”的福利呢？

原來，在個(gè)稅App里，租客在填寫個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除信息時(shí)，需要填寫出租方（即房東）的信息。房東若為自然人，系統(tǒng)要求填寫房東的姓名和身份號(hào)碼。

不過，一些租客在申報(bào)時(shí)卻出現(xiàn)了房東不愿意配合的情況。一些房東認(rèn)為，信息提交后，其個(gè)人可能將繳納房屋出租收入的相關(guān)稅負(fù)。

租賃關(guān)系提交個(gè)稅系統(tǒng)后，房東們真的會(huì)承擔(dān)更多稅負(fù)嗎？

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此前個(gè)人房東納稅

并不普遍

國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員表示，如果想要享受房租個(gè)稅抵扣，需要填報(bào)申請(qǐng)材料，必須提供房東的詳細(xì)信息。如果房東已經(jīng)足額納稅了，就不存在增加稅負(fù)的問題，比如說房東是一個(gè)規(guī)范的公寓出租公司。

那么，沒有足額納稅的房東，會(huì)受到影響嗎？

以個(gè)人所得稅來看，根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令（第707號(hào)）公布修訂后的《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》，明確規(guī)定個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)取得的所得，在個(gè)人所得稅法律規(guī)定的個(gè)人所得的范圍。

個(gè)人所得稅稅率有幾種綜合所得（含工薪收入）和經(jīng)營所得適用超額累進(jìn)稅率表，而財(cái)產(chǎn)租賃所得則適用比例稅率，固定稅率為20%。自2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。在實(shí)際征管中則存在著更低的核定征收率。

那么，有多少房東過去繳納了這部分稅呢？

在實(shí)際的租賃關(guān)系中，由于租客多是不需要開發(fā)票的個(gè)人，房東的房租收入往往被模糊掉，未能按照稅法的規(guī)定來納稅。市民李先生表示：“還沒見過哪個(gè)房東租房去申報(bào)納稅?！?br style="margin: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"/>

國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員認(rèn)為，個(gè)人出租的，以現(xiàn)金來交易，為了減少稅負(fù)，有相當(dāng)大比例的房東就這塊收入未向稅務(wù)局申報(bào)納稅，這確實(shí)是一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象，但并不意味著不需要納稅。

3

房東納稅不是各項(xiàng)加總

實(shí)際稅負(fù)更輕

房東到底要交多少稅呢？主要有以下幾種：

• 一是房屋出租要交流轉(zhuǎn)稅，就是增值稅，以前是營業(yè)稅。

• 二是房產(chǎn)稅，在租金方面是由房東承擔(dān)的，但現(xiàn)實(shí)中不少房東也轉(zhuǎn)嫁給租客負(fù)擔(dān)。

• 三是所得稅，按房東類型區(qū)別為企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。

根據(jù)國稅總局2016第16號(hào)公告，房屋租賃的增值稅稅率規(guī)定為：個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，即租金/（1+5%）*1.5%。

據(jù)媒體報(bào)道，目前個(gè)人出租房產(chǎn)的名義稅率是：增值稅1.5%，個(gè)人所得稅10%，房產(chǎn)稅4%，加起來達(dá)到15.5%，這是個(gè)相當(dāng)高的名義稅率。

但因?yàn)檫€存在扣除成本，實(shí)際上一般實(shí)行的是“稅費(fèi)綜合征收率”，大約5.6%（比如2016年起廣州的規(guī)定是：個(gè)人出租住宅房屋月租金月收入從2000元到30000元的，稅費(fèi)綜合征收率為6％）。

國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員表示，對(duì)于房東應(yīng)交稅金額，將各項(xiàng)加總的算法并不準(zhǔn)確，在實(shí)踐中往往被核定或簡(jiǎn)易征收辦法替代。

國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員表示，“由于很多現(xiàn)金交易、出租給個(gè)人的情況會(huì)被隱瞞納稅，為了鼓勵(lì)房東申報(bào)納稅，在各地都有不同的核定征收的辦法，對(duì)租金收入的核定，按照一個(gè)比例征收，以降低稅負(fù)。各地的核定征收率是有所不同的。” 這意味著，綜合征收率，給出了更簡(jiǎn)便的征收方式和更輕的實(shí)際稅負(fù)。

對(duì)于 “租客申報(bào)扣稅、房東增加稅負(fù)”這個(gè)問題，專家是如何理解的？“這種設(shè)置看似會(huì)增加上游的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)際上是完善國家的稅收征管系統(tǒng)。當(dāng)上游納稅人開具發(fā)票，完成他/她的納稅義務(wù)之后，下游的人才能夠?qū)崿F(xiàn)他/她的稅額抵扣?！眹叶悇?wù)總局科研所特聘研究員表示。

在國家稅務(wù)總局科研所特聘研究員看來，這個(gè)問題類似于營改增后銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額之間的關(guān)系——看似下游企業(yè)的依法抵扣將增加上游企業(yè)實(shí)際稅負(fù)，但能夠形成一個(gè)勾稽、監(jiān)督與控制的關(guān)系。

根據(jù)租房城市不同，住房租金扣除標(biāo)準(zhǔn)分為1500元、1100元、800元三檔。如果是直轄市、省會(huì)(首府)城市、計(jì)劃單列市以及國務(wù)院確定的其他城市，每月扣除1500元。

除以上城市外，市轄區(qū)戶籍人口超過100萬人的城市，則每月扣除1100元；市轄區(qū)戶籍人口不超過100萬人(含)的城市，則每月扣除800元。

舉個(gè)例子，在北京租房，租金3000元，扣除三險(xiǎn)一金后月薪1萬元，在個(gè)稅起征點(diǎn)為5000元情況下，沒有專項(xiàng)附加扣除，每月需繳納個(gè)稅(10000-5000)×10%-速算扣除數(shù)210元=290元。

在享受到1500元的住房租金扣除后，每月繳納個(gè)稅降至(10000-5000-1500)×10%-速算扣除數(shù)210元=140元，也就是每個(gè)月增加150元到手收入。

根據(jù)按月?lián)Q算后的綜合所得稅率表▼

如果你是北上廣深租房，也就是享受1500元扣除，那么最低每月可省下個(gè)稅45元，最高可省下675元。也就是工資越高，租房抵扣減少的個(gè)稅越多。

5

如何能讓租客真正享受到

租金抵扣的優(yōu)惠？

專家指出，首先，按照目前個(gè)稅法的規(guī)定，房東收取的房租收入要按照財(cái)產(chǎn)租賃所得繳納個(gè)稅，這個(gè)和房客是否需要抵扣沒有直接關(guān)系，其次，房東也有義務(wù)協(xié)助房客完成房租個(gè)稅的抵扣，以擔(dān)心被稅務(wù)局追繳稅費(fèi)的理由來阻撓房客抵扣既不合理也不合法。

中國國際稅收研究會(huì)學(xué)術(shù)委員、理事表示，在申報(bào)租金扣除時(shí)，新規(guī)只是要求留存房租合同等備查，并沒有要求提供完稅發(fā)票和付款記錄，本身政策已經(jīng)考慮很周到，釋放了最大的制度善意，就是為了方便租客能順利享受到租金扣除，但很多房東借機(jī)威脅漲房租，對(duì)于這種行為可以根據(jù)租賃合同條款的約定來主張自己的權(quán)利，也可以直接向稅務(wù)部門舉報(bào)。

2、總局最新回復(fù)：目前沒有加強(qiáng)租金征稅的通知

今天，根據(jù)中國新聞網(wǎng)的報(bào)道，住房租金可以抵扣個(gè)稅了，但房東卻擔(dān)憂稅務(wù)部門會(huì)根據(jù)信息找其征稅。對(duì)此，通過咨詢國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)，客服表示目前沒有接到根據(jù)專項(xiàng)附加扣除信息追征房租相關(guān)稅費(fèi)的通知。

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附：住房租金專項(xiàng)扣除答疑！15個(gè)！

1.住房租金專項(xiàng)附加扣除的扣除范圍是怎么規(guī)定的？

答：納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生的住房租金支出，可以按照規(guī)定進(jìn)行扣除。

2. 住房租金專項(xiàng)附加扣除中的主要工作城市是如何定義的？

答：主要工作城市是指納稅人任職受雇的直轄市、計(jì)劃單列市、副省級(jí)城市、地級(jí)市（地區(qū)、州、盟）全部行政區(qū)域范圍。

3.住房租金專項(xiàng)附加扣除的扣除標(biāo)準(zhǔn)是怎么規(guī)定的？

答：住房租金專項(xiàng)附加扣除按照以下標(biāo)準(zhǔn)定額扣除：

（一）直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及國務(wù)院確定的其他城市，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月1500元；

（二）除第一項(xiàng)所列城市以外，市轄區(qū)戶籍人口超過100萬的城市，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月1100元；市轄區(qū)人口不超過100萬（含）的城市，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月800元。納稅人的配偶在納稅人的主要工作城市有自有住房的，視同納稅人在主要工作城市有自有住房。

市轄區(qū)戶籍人口，以國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

4.住房租金專項(xiàng)附加扣除的扣除主體是誰？

答：根據(jù)《辦法》規(guī)定，住房租金支出由簽訂租賃住房合同的承租人扣除。夫妻雙方主要工作城市相同的，只能由一方（即承租人）扣除住房租金支出。夫妻雙方主要工作城市不相同的，且各自在其主要工作城市都沒有住房的，可以分別扣除住房租金支出。夫妻雙方不得同時(shí)分別享受住房貸款利息扣除和住房租金扣除。

5.納稅人享受住房租金專項(xiàng)附加扣除應(yīng)該留存哪些資料？

答：納稅人應(yīng)當(dāng)留存住房租賃合同、協(xié)議等有關(guān)資料備查。

6.夫妻雙方無住房，兩人主要工作城市不同，各自租房，如何扣除？

答：夫妻雙方主要工作城市不同，且都無住房，可以分別扣除。

7.住房貸款利息和住房租金扣除可以同時(shí)享受嗎？

答：不可以。住房貸款利息和住房租金只能二選一。如果對(duì)于住房貸款利息進(jìn)行了抵扣，就不能再對(duì)住房租金進(jìn)行抵扣。反之亦然。

8.納稅人首次享受住房租金扣除的時(shí)間是什么時(shí)候？

答：納稅人首次享受住房租賃扣除的起始時(shí)間為租賃合同約定起租的當(dāng)月，截止日期是租約結(jié)束或者在主要工作城市已有住房。

9.填報(bào)住房租金支出需要符合什么條件？

答：一是本人及配偶在主要工作城市無自有住房；二是本人及配偶扣除年度未扣除住房貸款利息支出；三是本人及配偶主要工作城市相同的，該扣除年度配偶未享受過住房租金支出扣除。

10.主要工作城市如何填寫？

答：納稅人在扣繳義務(wù)人處辦理該項(xiàng)扣除的，填寫任職受雇單位所在的城市。

11.一個(gè)月同時(shí)租住兩處住房或者年度中間換租住造成中間有重疊租賃月份的情況，如何填寫？

答：一個(gè)月同時(shí)租住兩處住房的，只能填寫一處；中間月份更換租賃住房的，不能填寫兩處租賃日期有交叉的租賃住房信息。

如果此前已經(jīng)填報(bào)過住房租賃信息的，只能填寫新增租賃信息，且必須晚于上次已填報(bào)的住房租賃期止所屬月份。確需修改已填報(bào)信息的，需聯(lián)系扣繳義務(wù)人在扣繳客戶端修改。

12.員工無房產(chǎn)，目前長(zhǎng)包酒店房間居住，每月金額自負(fù)，這種情況是否可視為租房？

答：可以視為租賃住房，但請(qǐng)納稅人保留部分相關(guān)票據(jù)，用以證明相關(guān)事實(shí)。

13.員工宿舍可以扣除嗎？

答：如果個(gè)人不付費(fèi)，不得扣除。如果本人付費(fèi)，可以扣除。

14.某些行業(yè)員工流動(dòng)性比較大，一年換幾個(gè)城市租賃住房，或者當(dāng)年度一直外派并在當(dāng)?shù)刈夥孔?，是否支持該?xiàng)專項(xiàng)附加扣除？

答：對(duì)于為外派員工解決住宿問題的，不應(yīng)扣除住房租金。對(duì)于外派員工自行解決租房問題的，對(duì)于一年內(nèi)多次變換工作地點(diǎn)的，個(gè)人應(yīng)及時(shí)向扣繳義務(wù)人或者稅務(wù)機(jī)關(guān)更新專項(xiàng)附加扣除相關(guān)信息，允許一年內(nèi)按照更換工作地點(diǎn)的情況分別進(jìn)行扣除。

15.住房租金支出扣除“主要工作城市”的范圍，某市下屬縣有住房，到該市區(qū)工作的租房支出能否享受扣除？

答：“主要工作地”的填寫，納稅人可通過電子模板中的城市列表中下拉選擇。納稅人或其配偶在“主要工作地”有住房的，不可以再填報(bào)住房租金扣除。