個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何繳納稅款？

2020-12-10 分享

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是日常經(jīng)濟(jì)生活中一個(gè)比較普遍的行為，一直備受關(guān)注。涉及到的政策、稅種、優(yōu)惠又十分復(fù)雜，那么個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)到底需要繳納哪些稅呢？天地培訓(xùn)按照住房和非住房條分縷析，以方便各位掌握。

01轉(zhuǎn)讓住房

（一）轉(zhuǎn)讓方

1．增值稅

征稅情形：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

免稅情形：個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

具體計(jì)算：增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%

個(gè)人購(gòu)買住房時(shí)間確認(rèn)：以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間，包括無償受贈(zèng)方式取得的住房，但是以其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

政策依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

2．附加稅費(fèi)

（1）城市維護(hù)建設(shè)稅：以增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率分別為7%、5%、1%（市區(qū)，稅率為7%；縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；其他地區(qū)稅率為1%）。自2019年1月1日至2021年12月31日，小規(guī)模納稅人（包括自然人）城建稅減按50%征收。

具體計(jì)算：城建稅應(yīng)納稅額=增值稅×7%×50%

政策依據(jù)：《安徽省財(cái)政廳國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財(cái)稅法〔2019〕119號(hào)）。

（2）教育費(fèi)附加：以增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為3%。（隨增值稅征免）。

具體計(jì)算：教育費(fèi)附加=增值稅×3%

（3）地方教育附加：以增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為2%。（隨增值稅征免）。

具體計(jì)算：地方教育附加=增值稅×2%

3.個(gè)人所得稅

征稅情形：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

免稅情形：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

此處“自用5年以上”是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。對(duì)于個(gè)人購(gòu)房日期的確定，個(gè)人購(gòu)買的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定;個(gè)人購(gòu)買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)?！凹彝ノㄒ簧钣梅俊笔侵冈谕皇?、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

政策依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）

政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]33號(hào)）

4.土地增值稅

對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅

政策依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[[2008]137號(hào))

5.印花稅

對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))

（二）受讓方

1．契稅

（1）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

政策依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）

（2）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。

（3）自2019年3月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第三套及其以上住房，按照3%的稅率征收契稅

政策依據(jù)：《安徽省財(cái)政廳國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整契稅適用稅率的通知》（財(cái)稅法〔2019〕120號(hào)）

2．印花稅

對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）

02轉(zhuǎn)讓非住房

（一）、轉(zhuǎn)讓方

1．增值稅

個(gè)人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購(gòu)買的住房)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2．附加稅費(fèi)

具體計(jì)算：城建稅應(yīng)納稅額=增值稅×7%×50%

（2）教育費(fèi)附加：以增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為3%。（隨增值稅征免）。

具體計(jì)算：教育費(fèi)附加=增值稅×3%

（3）地方教育附加：以增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為2%。（隨增值稅征免）。

具體計(jì)算：地方教育附加=增值稅×2%

3.個(gè)人所得稅

以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”20%的稅率繳納個(gè)人所得稅

4.土地增值稅

個(gè)人出售非住房需要繳納土地增值稅，對(duì)能夠提供合法、完整、準(zhǔn)確的憑證，并能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取查賬征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額，根據(jù)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，分別適用30%-60%不等的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目金額，包括房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

5.印花稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房簽訂的合同應(yīng)當(dāng)依照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”品目,按0.05%的稅率繳納印花稅，自2019年1月1日至2021年12月31日，小規(guī)模納稅人（包括自然人）印花稅減按50%征收。